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《关于购买共有产权保障住房(经济适用住房)满五年后续相关不动产登记技术规定》解读

 根据《上海市行政规范性文件制定和备案规定》的有关规定,对市规划国土资源局制定的《关于购买共有产权保障住房(经济适用住房)满五年后续相关不动产登记技术规定》(以下简称《技术规定》),解读如下:

  一、起草背景及依据

  目前,本市经济适用住房试点批次购房家庭取得房地产权证已届满五年,根据《上海市共有产权保障住房管理办法》(市政府令39号,以下简称39号令)和《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》(沪府发〔201678号)的相关规定,部分房源已符合购买政府产权份额、上市转让及政府优先购买经济适用住房的条件。为做好相关不动产登记工作,制定本《技术规定》。

  二、目标任务和拟解决的主要问题

  为做好本市共有产权保障住房(经济适用住房)五年上市工作,2017年初,市房管局会同市不动产登记局在闵行、松江两区选取4户家庭开展了试点工作,并办理了不动产权证。为规范下一步操作,经与市房管局等相关部门讨论,形成了本《技术规定》。

  本市申请共有产权保障住房(经济适用住房)的居民家庭与住房保障机构所签订的购房合同,以201651日为界包括前后不同的版本。本《技术规定》适用于201651日之前,居民家庭与住房保障机构签订《上海市经济适用住房预售合同》(2009版)或《上海市共有产权保障住房(经济适用住房)预售合同》(2013版)(以下指前5批次),取得不动产权证书满5年后,申请办理相关不动产登记的工作。201651日后,居民家庭签订新版本购房合同,目前尚未到转让年限,暂不做规定。

  三、文件的主要内容

  《技术规定》主要就经济适用住房权利人购买政府产权份额、经济适用住房直接上市转让、政府优先购买经济适用住房三种情形申请不动产登记的内容予以明确。具体情况如下:

  1、对产权人购买政府产权份额的性质认定。市房管局提出目前已签约的前5批次经济适用住房采取的是有限产权模式进行操作,产证上仅记载不动产权利人(小业主),登记簿未明确政府为权利人,政府仅享有上市转让时按约定份额进行收益分配的权利。因此,综合考虑市政府39号令出台前后政策的差异,并参照浙江、江苏等周边省份的经验,《技术规定》采纳了相关部门意见,明确购买政府产权份额的前5批次购房家庭采取变更登记方式办理。

  2、土地使用权取得方式的记载。当前本市共有产权保障住房(经济适用住房)权利人持有的房地产权证中土地使用权取得方式记载为划拨,根据39号令第三十四条,取得房地产权证满5年,共有产权保障住房上市转让或购买政府产权份额后,住房性质转变为商品住房。为贯彻实施39号令,《技术规定》明确了共有产权保障住房上市转让或购买政府产权份额的,土地使用权取得方式应当由划拨改为出让,不动产登记簿和不动产权证书附记栏删除经济适用房的注记内容,并加注共有产权保障住房转变为商品住房,暂不记载土地出让年限。

  3、关于同住人一并到场的权利与义务。根据39号令关于全部购房人、同住人在房屋转让时应达成一致意见的规定,《技术规定》明确办理相关不动产登记时,经济适用住房家庭成员中的同住人应一并到场,并在登记申请书签字确认,登记机构在不动产登记簿和不动产权证书附记栏不再记载同住人信息。

  4、关于本规定的实施日期。鉴于本市已在闵行、松江两区开展了经济适用住房满5年上市的交易和登记试点工作,并办理了不动产权证,已形成一套较完善的登记流程,且各区登记机构反映近期此类登记的需求较大,亟需出台规范性文件指导各区操作,故本规定自发布之日起实施,有效期为五年。

 链接地址:www.shgtj.gov.cn/bmzx/zcjd/201801/t20180115_819881.html